葫住建发〔2020〕45号关于印发《葫芦岛市商品房预售资金监督管理实施意见(试行)》和《葫芦岛市商品房预资金监督管理实施细则(试行)》的通知

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葫芦岛市住房和城乡建设局文件

 

 

 

葫住建发〔2020〕45号

                                                                                                                                       

   

关于印发《葫芦岛市商品房预售资金监督管理实施意见(试行)》和《葫芦岛市商品房预售资金监督管理实施细则(试行)》的通知

 

各县(市)区、各市属开发区住建局,局属有关单位,机关有关科室,各开发企业、房地产经纪机构,各有关单位:

现将《葫芦岛市商品房预售资金监督管理实施意见(试行)》和《葫芦岛市商品房预售资金监督管理实施细则(试行)》印发给你们,请遵照执行

 

 

                    葫芦岛市住房和城乡建设局

                       2020年12月1日

    (此件公开发布)

葫芦岛市商品房预售资金监督管理

实施意见(试行)

 

为了贯彻执行党中央、国务院“六保”指示精神,做好“六稳”工作落实,进一步规范房地产市场管理,防范化解房地产风险,加强本市城区商品房预售资金监督管理,保障商品房买卖双方合法权益,维护房地产市场秩序,促进房地产市场健康发展。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)等相关规定,结合我市实际情况,制定本实施意见。

一、监管范围及期限

连山区、龙港区城市规划区国有土地范围内取得预售许可的房地产开发项目的商品房预售资金的20%,纳入市住建部门监管范围。

商品房预售资金监管期限为自开发项目取得商品房预售许可证开始,至完成预售商品房(不动产)首次登记为止。

二、监管部门职责

市住建局是商品房预售资金监管牵头部门,负责本实施意见的组织实施,承担城区商品房预售资金监管、项目工程形象进度的现场勘验等工作,指导全市商品房预售资金监管;负责对预售方案严格把关,未将《商品房预售资金监管协议》纳入预售方案和未开立监管帐户的,不予发放预售许可证;负责做好商品房预售资金监管与商品房预售合同网签备案的衔接工作;负责商品房预售网签备案系统建立、运行、维护、管理等日常工作。

监管银行负责对监管专项账户资金的收存、对账、支付等资金业务管理工作;负责商品房预售资金监管信息系统的建立、运行、维护、管理等工作,并接受市住建局对其履行监管协议的监督。

三、监管规定

(一)商品房预售资金监管实行闭环管理,遵循政府监管、银行专户、专款专用、全额存入、分节点按比例支付。商品房预售资金,是指房地产开发企业在预售商品房时收取的首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等形式的全部售房款。

(二)按预售资金监管条件,确定商品房预售资金监管合作银行。

(三)预售资金的20%,作为监管资金留存,预售资金的80%,由监管银行转入开发企业指定的本企业账户。房地产开发企业必须将全部商品房预售资金存入监管银行开立的监管专项账户,不得以其他方式收存商品房预售资金。

(四)房地产开发企业申请商品房预售许可前,必须在监管银行开立“商品房预售资金监管专项账户”(以下简称专项账户)。专项账户应当按照一个《商品房预售许可证》申请对应一个账户的原则设立监管专项账户。房地产开发企业必须与市住建局、监管银行签订《葫芦岛市商品房预售资金(三方)监管协议》,并将其纳入商品房预售方案。

(五)以公积金贷款、商业贷款和按揭贷款购房的,房地产开发企业必须将剩余购房款在45个工作日内存入资金监管账户,未在规定期内将监管资金存入监管账户的,停止该宗商品房预售合同网签备案,5个工作日后仍未将监管资金存入监管账户的,停止该项目全部商品房预售合同网签备案,并取消节点监管资金的支付。

(六)房地产开发企业未在监管银行内开立监管专项账户和签订三方监管协议的,市住建局不得核发《商品房预售许可证》。房地产开发企业必须与预购人签订网签预售合同进行商品房预售,以其他形式预售商品房和商品房预售资金未存入监管账户的,市住建局不得办理预售合同网签备案。

(七)司法部门依法对商品房预售资金监管专项账户进行查封或执行的,监管银行应按照监管协议约定,向其提供商品房预售资金监管有关法规文件及监管协议等材料,说明商品房预售资金及监管专项账户的性质,并及时书面告知市住建部门。市住建部门敦促房地产开发企业依法提出查封或执行异议,行使权利。

(八)房地产开发企业可以对该宗预售商品房,按进度、按节点申请支取相应比例的监管资金(20%留存部分),专项用于保障完成本工程建设。监管银行根据市住建部门同意支付的比例,将节点支取资金划转至房地产开发企业指定的本企业账户。

1. 完成高层(指7层以上,含7层)工程主体结构设计层数1/2的,可以申请监管账户实有监管资金30%的比例支取;

2. 完成高层工程主体结构设计层数2/3的,可以申请监管账户实有监管资金60%的比例支取;

3. 完成高层、多层(指6层以下,含6层)工程主体结构封顶的,可以申请监管账户实有监管资金70%的比例支取;

4. 完成项目配套安装工程的,可以申请监管账户实有监管资金80%的比例支取;

5. 取得联合竣工验收备案合格证的,可以申请监管账户实有监管资金90%的比例支取;

6. 完成预售商品房不动产首次登记的,可以申请支取剩余的商品房预售监管资金。

(九)房地产开发企业取得商品房(不动产)首次登记证明并不拖欠农民工工资的前提下,向市住建局申请提出终止(解除)商品房预售资金监管,市住建局审核后出具《商品房预售资金监管终止通知单》,由监管银行办理终止监管手续。

(十)房地产开发企业违反本实施意见规定,未将商品房预售资金全部存入监管专项账户,按程序将其列入失信企业黑名单。

(十一)监管银行违反本实施意见规定,擅自截留、挪用、拨付、拖延支付等行为的,市住建部门取消并终止其监管银行资格,造成经济损失的由其承担相应法律责任。

(十二)市住建局与监管银行相互协作、分工负责,在执行好上述规定的基础上,应当制定工作流程和细则,严密工作程序,明确办结时限,强化服务意识,提高办事效率。

(十三)各地区、各单位应认真履职尽责,强化工作纪律。要加强监督,对推诿扯皮、渎职失职的,依纪依规依法严肃追责。

本实施意见自2020年12月1日起实施。由市住建局负责解释。其他县(市)区可参照本实施意见执行。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

葫芦岛市商品房预售资金

监督管理实施细则(试行)

 

第一章 总则

第一条 为贯彻落实《葫芦岛市商品房预售资金监督管理实施意见》(以下简称《实施意见》),提高资金监管工作的可操作性和工作效率,结合我市实际情况,制订本细则。

第二条 本细则所称监管资金,是指连山区、龙港区城市规划区国有土地范围内,取得预售许可的商品房,在不动产首次登记完成前进行销售,其预售资金的收存、支取及监督管理均按照《实施意见》及本细则执行。

第三条 本细则所称商品房预售资金,是指开发企业在取得商品房预售许可后将其开发建设的商品房预售给预购人,由预购人按合同约定支付的首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等形式的全部预购房款。

本细则所称监管部门,是指商品房预售资金监管行政主管部门即葫芦岛市住房和城乡建设局。

本细则所称监管银行,是指与监管部门、开发企业签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管专项账户的银行。

本细则所称开发企业,是指预售商品房的房地产开发经营企业(预售人)。

本细则所称预购人(买受人),是指购买预售商品房的自然人、法人和非法人组织。

第四条 商品房预售资金监管实行闭环管理。主要程序:监管专项账户开立--监管资金收存--监管资金支取和拨付--监管帐户终止和解除。

 

第二章 监管职责

第五条 监管部门、监管银行,应依据本部门商品房预售资金监管职责,认真做好相关监管工作。具体职责明确如下:

(一)监管部门职责

市住建局房管科负责:

1. 本市城区商品房预售资金监管、银行对账、现场查勘、监管资料管理等工作;

2. 核准预售资金监管额度,并组织实施签订《葫芦岛市商品房预售资金监管协议》,督导开发企业开立预售资金监管账户;

3. 检查商品房预售资金收存、支取、划拨等情况;

4. 职能部门、监管银行之间的衔接与协作的沟通协调;

5. 对资金监管专用POS机使用和预售资金缴存监管账户情况进行日常巡查,建立健全巡查机制;

6. 商品房预售资金监管的其他有关工作。

市住建局审批科负责:

1. 做好商品房预售许可审批与预售资金监管的衔接工作;

2. 商品房预售方案相关内容的审核把关工作,开发企业未将《葫芦岛市商品房预售资金监管协议》纳入预售方案的,不予办理预售许可审批;

3. 商品房预售网签备案管理系统建立、运行、维护、管理等工作;

   4. 商品房预售合同网签备案工作,及时向市住建局房管科反馈商品房合同网签备案情况。未经市住建局房管科确认预售资金存入监管账户的,不予办理商品房预售合同网签备案;

5. 商品房预售资金管理的其他有关工作。

(二)监管银行职责

1. 商品房预售资金监管信息系统的建立、运行、维护、管理等工作;

  2. 对监管账户资金的金融安全管理工作;

  3. 对监管专项账户预售资金收存、支取、划拨等日常业务管理工作;

  4. 定期与监管部门查询核对开发企业的商品房预售合同网签情况,确保预售资金全额存入监管专项帐户;

5. 商品房预售资金监管的其他有关工作。

 

第三章 监管账户的设立

第六条 开发企业开立账户时,应按照一个《商品房预售许可证》申请对应一个账户的原则设立监管账户。监管账户仅限预售人本项目预售资金的收存、拨付;该监管账户不可支取现金,不得办理除查询功能以外的网上银行业务,不得办理质押,不得作为保证金账户或办理其他业务。监管账户的管理、监管资金的收存和拨付由监管银行具体负责。监管项目预售过程中,原则上不得变更监管银行以及监管账户。

第七条 监管账户操作程序

(一)预售人在葫芦岛市住房和城乡建设局部门网站上链接葫芦岛市商品房预售资金监督管理系统(以下简称监管系统)注册用户名并设置密码,录入企业基本信息。

(二)预售人登陆监管系统,向监管部门提交以下资料:

1. 商品房预售资金监管账户建立申请表(系统打印);

2. 商品房预售资金监管账户建立通知书(系统打印);

3. 企业营业执照或统一社会信用代码证书复印件(需与原件核验);

4. 经办人身份证明复印件(需与原件核验);

5. 经办人授权委托书原件。

审核通过后,预售人持监管银行要求的其他相关资料到监管银行开立监管账户。

(三)签订监管协议。预售人开立监管账户后,登陆监管系统打印葫芦岛市商品房预售资金监管协议,与监管银行、监管部门签订三方监管协议。协议签订后,由监管部门出具葫芦岛市商品房预售资金监管开户证明,监管银行为开发企业开立资金监管账户。

第八条 签订监管协议时,开发企业应向监管部门、监管银行提供以下资料:

(一)本企业名称、法定代表人、地址;

(二)监管项目名称、范围;

(三)监管专项账户名称、账号;

(四)所需的其他材料。

第九条 商品房预售资金监管协议主要包括下列内容:

(一)当事人的名称、地址;

(二)监管项目的名称、坐落位置;

(三)监管账户名称、账号;

(四)监管项目范围;

(五)监管资金支取节点;

(六)监管资金的收存、支取方式;

(七)违约责任;

(八)争议解决方式。

第十条 预售人申请商品房预售资金监管时,应当如实填写、提交以下材料,并对材料的真实性负责:

(一)商品房预售资金监管申请表;

(二)授权委托书及受托人身份证复印件;

(三)商品房预售许可证

(四)法律、法规规定的其他文件材料。

 

第四章 监管资金的收存

第十一条 监管银行收存预售监管资金时,按每户到账资金的20%,作为监管资金留存(重点监管资金)。剩余80%的预售资金(非重点监管资金)依开发企业申请,经监管部门同意,由监管银行(3个工作日内)转入开发企业指定的本企业其他账户。 

第十二条 开发企业预售商品房时,应与预购人签订商品房预售合同,向预购人出具商品房预售资金监管交款通知单,告知并协助预购人将全部购房款(包括定金、首付款、购房贷款等)直接存入监管账户。预售人应在交款回执单和电子信息上注明交款通知书编号、商品房买卖合同编号或合同网签备案编号、商品房号等信息。预售资金存入监管账户,经监管银行和监管部门确认后,按规定办理商品房预售合同备案。  

预售人、监管银行根据预购人交款方式不同,分别按下列情形处理:

(一)持交款通知书(见附件五)到监管银行网点柜台将购房款直接存入监管账户,并依据监管银行出具的交款凭证为预购人换领购房专用发票。

(二)持交款通知书通过资金监管专用POS机,将购房款直接存入监管账户,并依据POS机回执单为预购人换领购房专用发票。   

(三)涉及预购人贷款的,预购人应当委托贷款银行将发放的购房贷款直接拨付到该套房屋对应的预售资金监管账户。涉及到房地产抵押贷款的,应当将监管账户作为购房人抵押贷款到账账户。        

(四)预购人申请按揭贷款的,预购人将首付款存入监管账户,并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。

监管银行收到预购人交存和贷款银行转入的购房资金后,向预购人出具《商品房预售资金监管收款凭证》,并将信息推送给监管部门。

第十三条 预售人不得以本细则规定之外的方式自行收取购房款。各银行在发放商品房购房贷款时,应将购房贷款直接发放到该套房屋对应的监管账户中,在进账单和电子信息上注明交款通知书编号(即商品房买卖合同编号、合同网签备案编号)信息,在“附言”信息中顶格填写(英文、半角)购房合同号。监管银行作为贷款银行放款时,须将贷款资金全部划入监管账户。

第十四条 开发企业应通过商品房预售网签系统打出交款通知单,购房人通过售楼现场监管专用POS机或银行柜台直接将首付款或全部房款交入监管账户,监管银行将缴款信息同步推送至监管系统后,开发企业方可进行网签,市住建局方可备案,避免企业规避监管、截留首付房款。

 

第五章 监管资金支取划拨

第十五条 开发企业申请支取商品房预售监管资金的,应当向监管部门提出申请,按照监管节点提供材料并对材料的真实性负责:

(一)商品房预售监管资金拨付申请表;

(二)委托书及被委托人身份证复印件;

(三)工程建设进度相关证明材料及影像资料:

1. 高层(7层以上,含7层)主体结构工程达到设计层数1/2的,多层(6层以下,含6层)封顶的,只需提交该项目的商品房预售许可证;

2. 高层主体结构工程进度达到2/3节点、配套工程安装及封顶、完工的,应当提交开发企业、施工单位和监理单位三方出具的证明材料;

3. 通过工程建设项目联合验收的,应当提交建设工程竣工验收备案书;

4. 完成不动产首次登记的,应当提交不动产首次登记证明。

第十六条 监管部门应当自受理房地产开发企业支取资金申请之日起5个工作日内完成审核。对于主体工程进度达到高层六层、2/3节点、封顶完工、配套工程安装的,监管部门应当进行现场查勘,并出具《商品房预售资金监管现场查勘确认表》。

第十七条 经监管部门审核符合支取(划拨)条件的,监管部门出具同意划款通知书,传送给房地产开发企业和监管银行,监管银行依据通知书进行划拨;不符合支取条件的,监管部门通知房地产开发企业并说明理由。

第十八条 开发企业与买受人解除商品房预售合同且已履行相关手续的,开发企业可向监管部门申请从监管资金中退回相应购房款,监管部门凭商品房买卖合同备案撤销证明告知监管银行即时解除对该房款的监管。

第十九条 监管银行应保证专用账户内资金的安全,加强与监管部门的协作,建立预售资金监管协调机制,利用信息系统实现预售项目销售量、预售资金存入支出等信息的即时传递与数据交换,并按照要求向监管部门推送专用账户预售资金的出入账信息,配合监管部门对预售资金存入及支付情况进行检查,监管银行如发现商品房预售资金未进入专用账户或其他影响预售资金监管的有关事宜,应及时告知监管部门。

 

第六章 资金监管的解除

第二十条 开发企业办理房屋不动产首次登记后,应当到监管部门申请解除预售资金监管。监管部门收到申请后,对符合申请条件的应当于5个工作日内通知监管银行解除预售资金监管,并出具同意解除监管通知书;对不符合申请条件的,向开发企业出具不予解除监管通知书,并说明理由。

第二十一条 开发企业申请资金监管解除时,应如实填写、提交以下材料,并对材料的真实性负责:

(一)解除监管申请书;

(二)房地产开发项目不动产首次登记证明;

(三)监管账户对账单;

(四)授权委托书及受托人身份证复印件;

(五)人社部门出具的不拖欠农民工工资证明。

(六)法律、法规规定的其他文件材料。

第二十二条 不明入账的处理。预购人通过电汇、网上银行转账、抵押贷款放款等方式交存购房款或者预售资金划拨失败,返回监管账户等原因形成的不明入账,预售人应当配合监管银行在3个工作日内完成划分确认,划分完成后预售人方可使用该部分资金。

第二十三条 冲正和退款业务

(一)资金错误划入监管账户,造成应纳入监管的预售资金与实际缴入监管账户的资金不符时,预售人需办理冲正业务的,应当提交以下资料到监管部门申请办理:

1. 商品房预售资金监管冲正申请表;

2. 预售资金错误划入监管账户的证明文件;

3. 企业法人营业执照或统一社会信用代码证及经办人身份证、授权委托书。

由于发放购房贷款或汇款形成的不明入账应当提供相关放贷银行或汇款银行出具的证明文件。

(二)预购人已将购房款存入监管账户,但未与房地产预售人网签商品房买卖合同,要求退回购房款的,由预售人和预购人共同到监管部门办理退款手续,并提交以下资料:

1. 商品房预售资金监管未网签退款申请表;

2. 原交款凭证原件;

3. 预购人有效身份证明;

4. 企业法人营业执照或统一社会信用代码证及经办人身份证明、授权委托书。

(三)监管部门收到资料后3个工作日内,向房地产预售人出具商品房预售资金监管冲正通知书或商品房预售资金监管未网签退款通知书。预售人于3个工作日内持商品房预售资金监管冲正通知书或商品房预售资金监管未网签退款通知书到开户行办理冲正或退款手续。

 

第七章 违规责任追究

第二十四条 违反《实施意见》和本《细则》相关规定的,由主管部门依据相关规定处理。

第二十五条 开发企业有下列情形之一的,由监管部门责令其限期改正,未按期改正的,暂停项目网签备案,同一项目分期开发的停止办理项目后期商品房预售许可,并将其违规行为记入企业信用信息系统。

1. 未按规定开立监管专用账户的;

2. 未按规定在监管专用账户收存、支取商品房预售资金的;

3. 以收取其他款项为由逃避商品房预售资金监管的;

4. 提供虚假证明材料申请使用重点监管资金的;

5. 其他违反商品房预售资金监管规定的行为。

第二十六条 监管银行有下列情形之一的,监管部门暂停或终止其监管银行资格,并由金融主管部门采取相应监管措施;违规情节严重的,依据《中华人民共和国银行业监督管理法》相关规定处理;造成损失的,监管银行应当承担相应的法律责任。

1. 未按规定将商品房预售资金及时存入监管帐户的;

2. 未经监管部门同意,擅自支付商品房预售资金的;

3. 擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的;

4. 发现开发企业存在违规收存商品房预售资金行为,未及时报送监管主管部门的;

5. 其他违反商品房预售资金监管规定的行为。

第二十七条 建设单位、施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规支取商品房预售资金的,由行业主管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理,将其违规行为记入企业信用信息系统,并向社会公示。

第二十八条 本细则自2020年12月1日起施行。由市住建局负责解释。

 

 

 

 

 

 

                                                   

 葫芦岛市住房和城乡建设局办公室       2020121日印发  

 

 

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