市六届人大二次会议《关于加强小区物业规范管理的建议》第138号的答复

文章来源: 添加时间:2019-09-20 字号:【


                        

  刘久传代表 

  您提出的《关于加强小区物业规范管理的建议》已收悉,非常感谢您提出的宝贵建议,现答复如下: 

    我市自1997年开始推行物业管理以来,物业管理市场从无到有,逐渐走向成熟的发展轨道 

  我市物业行业基本情况: 

  1、行业队伍逐步壮大。在全市物业服务企业已近200家。外埠物业服务企业到我市登记备案近10家。全市物业行业从业人员约1.5万人,管理人员及专业技术人员近千人。 

  2、服务领域不断拓展,优秀项目逐年增多。物业管理项目逐渐由住宅转向商场、办公楼、医院等非住宅领域。恒大金碧、北京盛世、绿城等知名的高端品牌进驻我市,本土的物业也逐步向省内其他城市拓展。 

  3、管理机制不断完善。在政策法规方面,相继出台了《葫芦岛市物业项目经理管理规定》、《葫芦岛市住宅专项维修资金应急使用管理办法》、《葫芦岛市住宅专项维修资金分摊管理办法》等规定。通过推行招投标制度,形成了市场化运作体系,新建项目物业管理招投标率达到了90%以上。通过因地制宜实施管理,初步形成了专业化物业企业管理、企业自管、业主自治、社区代管等多样化城市物业管理业态形式和运行模式。 

  4、创新手段不断提升。一是将移动互联网技术应用到物业管理当中,推广使用易安居物业管理平台,及时接收和处理物业管理方面存在的问题,解决群众“投诉难、报修难”,易安居作为数值化管理平台实现了政府、物业、业主的信息共享,多方联动,达到了对物业企业的全面监管,提高城市整体物业服务质量。通过平台投诉、报修维护了业主的合法权益。二是大力推进ISO质量管理体系认证工作和物业公共责任险制度的建立。通过质量体系认证工作的开展提高标准化服务水平,提高物业企业公共责任意识,转嫁公共责任风险。我市有近40家企业完成了质量体系认证工作,在提高企业服务质量、管理效率、品质的提升起到了良好的促进作用。 

  近两年,随着国家相关政策调整,物业管理行业发生很大变化,一是国务院取消了物业行业资质。二是取消了物业从业人员岗位证书。要求主管部门建立企业信用考核,加强事中事后监管,目前行业主管部门对企业的监管逐步弱化,相对应的考核内容尚未完善。 

  2018年2月,我省新出台的《辽宁省物业管理条例》第五十六条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区分不同物业的性质和特点,依法在物业服务合同中约定。物业服务收费应当明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。条例还规定物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费,以及合同期满继续服务收费的,业主有权拒绝。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定,以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的,业主委员会可以依法提起诉讼,要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。条例第六十三条规定 物业行政主管部门应当建立物业服务企业服务标准与质量考核和信用评价体系,定期组织对其进行考核,听取业主、业主委员会和居(村)民委员会的评价意见,并将考核结果向社会公布。推进建立物业服务第三方评估机制。物业服务评估机构从事物业服务评估活动,应当遵循独立、客观、公正的原则。物业行政主管部门、业主、居(村)民委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务评估机构对物业服务标准和质量、物业服务合同履行情况进行评估。物业服务企业质量考核结果可以作为企业信用评价的重要依据,并与物业服务评估结果作为确定下一年度物业服务收费标准的重要依据。考核评价和评估办法由省物业行政主管部门制定。目前正在制定当中。 

  今后我们将依据《辽宁省物业管理条例》,按照省厅和市委市政的安排着重开展以下各项工作: 

  1、加强前期物业监管工作 

  针对水电暖等公建配套设施移交不到位、建设单位工程质量推诿和开发商虚假空承诺等问题,应进一步完善前期物业管理招投标机制。新建商品房住宅小区,建设单位在办理商品房预售许可前,要通过招投标的方式选聘物业服务企业,并将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。 

  2、加强配套设施监管 

  针对建设单位擅自挤占、挪用物业用房行为,加强部门联动,一是在扩初设计审批过程中,将物业管理用房建设指标纳入到审批项目中。二是对物业用房、业主会所的权属进行备案登记,产权部门应根据备案情况办理权属登记。 

  3、理顺物业管理体制 

  按照“县区政府负责,街道办事处组织,社区居委会落实,主管部门指导监督,相关部门密切配合,属地管理,条块结合”的原则,理顺管理体制,明确管理职责,落实工作责任,将物业管理纳入社区管理,充分发挥基层组织在物业管理工作中的综合协调作用。街道、社区管理的小区,每月应收取费用作为管理经费,由街道社区设专人负责此项工作,真正做到“有钱办事、有人管事、有章理事”。 

  4、发挥街道领导作用,加强业主大会和业主委员会建设 

  与街道办事处紧密配合,重点解决业主自我约束意识不足、自身决策行为不规范和业主委员会形同虚设、不发挥作用等问题。各区政府应按照属地管理的原则,加强对物业管理工作领导和监督,把加强业主委员会建设作为对街道办事处的考核内容,街道办事处要强化措施,切实担负起组织业主大会的责任,使具备条件的物业管理区域按程序成立业主大会。把业主委员会纳入社区管理体系之中,积极开展思想道德教育,引导居民树立正确的消费观念和履行义务的意识。有计划、有步骤的给予业务指导和培训工作,努力提升其业务素质和工作能力。 

  5、继续加强行业培训工作 

  采取多种方式针对不同层次的从业人员开展业务、技能及法律法规方面的培训。今后我们将重点加强物业承接查验、电梯管理和精细化管理方面的教育培训工作。 

  6、继续参加省优项目评比工作 

  通过参加省里的评先选优,打造一批服务规范、管理到位、业主满意的物业项目,使其发挥典型示范作用,以此来带动物业服务水平的提升。 

  7、开展监督检查活动 

  对企业情况和项目管理情况进行综合性检查和指导,通过对服务合同、承接查验手续、服务标准、企业管理制度、从业人员等情况的检查,查摆问题找出不足,改进企业自身存在的服务缺陷,提升企业服务水平。 

  感谢刘久传代表对我市的城建事业的关注。 

    

    

    

    

  葫芦岛市住房和城乡建设局 

  2019年6月19日 

    

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